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吴少博律师:企业拆迁谈判,你准备好闯“五关”了吗?

发表时间:2016-09-30 17:29:38 点击:1554 回复:0

吴少博律师

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#拆迁谈判#

今天讲的是“企业拆迁谈判五关谈”,五关就是五个会对拆迁补偿产生重要影响的关口,当然这不是单纯从法律角度去谈的,主要是从客观实践中来谈的。我总结了这么五关:人情关、忽悠关、推进关、冷却关、强制关。可以肯定的说五关过,谈判成,五关不过,最后吃亏。我在代理中小企业拆迁维权过程中几乎都会遇到,接下来我给大家分别介绍一下这五关。

1、人情关

这一关这对中小企业非常管用,一般的中小企业在当地生产经营都要处理好一些当地的人际关系,所以人情关系的覆盖面也比较广,交往人的深度和广度都非常到位。在遇到征收拆迁的时候不免会有你的亲戚朋友、上级领导做说客来说拆迁的事情。还有出现的恐吓或替对方传达观点来压制你。我们在办案过程中也碰到过这样的事情,浙江嘉兴的一位被拆迁企业主以前的老师在当地的权力部门工作,而且当时二人关系不错。一遇到拆迁,老师直接传达了一系列负面消息,对企业主的心里产生了严重打压,企业主都不知道如何要拆迁补偿了。这就是人情关系,利用你附近的跟你有直接关系的人或信赖的人给你重大心里打压。

2、忽悠关

拆迁方说出的话不一定执行,但是给被拆迁人一种“打压”或 “抬高”的忽悠,说捧你的时候绝不是想捧你而是探测你的心理价位在哪里?需求点在哪里?然后后续采取相对应的手段和措施。

3、推进关

此关在拆迁中比比皆是。比较难啃的骨头或较大的企业都会遇到这些问题。举个例子,本身是一次性买断的土地,必须先和征收方谈好土地使用权补偿,但是拆迁方会先搁置这个问题,先让被拆迁企业主进行实际评估,丈量厂房、土地,再进行评估确认,拆迁方把评估单给被拆迁人后在进行复核。这就是对方为了达到目的,只要工作在推进,把争议问题搁置,整个事态就在变化,这就是拆迁方工作的门道。实在拆迁补偿谈不拢就先搁置,但是把工作侧面推进,只要工作推进对拆迁方来说是有利无一害的。对被拆迁人来说则大大相反。在前提和平台还没确认的时候怎么能把工作推进呢?如果工作都推进了,争议的问题也不用谈了,对方也不会认了。拆迁方的以假意搁置、假意疏导、假意释放来完成他们的工作。

4、冷却关

拆迁方刚开始的时候积极的找被拆迁人谈,一段时间后忽然不再找被拆迁人了。或者在拆迁方达到某种目的后,就不再理你了。过一两个月后再次出现的拆迁方只会告诉你:“工程很紧,就按照之前说的办。”我们在吉林长春代理一个企业拆迁案件,企业正位于两条路的交汇处,由于拆迁补偿没有谈拢,拆迁方决定公路搁置不修了,但是企业的水、电、路等经营条件都不能满足了,这下企业不知所措了。这就叫冷却关。

5、强制关

经常听到的就是:“如果你要不按照我给的补偿进行拆除,就按照违章建筑无偿拆除。”这时候有一部分企业产生动摇,很少有企业主会强烈的维护自己的权益。此关对企业主来说是比较难过的一关,也是产生心理压力最大的一关。像前四关,企业主都是多年从事生产经营都有一定心理承受力,也有客观事实的判断。但是往往在强制关的时候心理防线崩塌了。

我想跟跟各位企业主说一下,在拆迁中,你可能就经历其中一两关,也有可能这五关全部经历。这五关过不去,最后获得的补偿都会大打折扣,只有闯过这五关才能得到合理的补偿,才是最公平的补偿。希望在拆迁谈判中,企业主要有心理承受能力,也要有客观现实分析能力。

发表时间:2016-09-30 17:29:38

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