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楼市周报:新盘不入市,刚需区域持续外扩

发表时间:2016-11-10 14:47:05 点击:3782 回复:0

ne1y0mar

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上周(10.31-11.6)新建商品住成交面积18.2万平方米,环比减少12.0%。已经连续数周双休日没有推盘,导致双休日日均成交还不到3万平方米,甚至不如平时表现。其中,单价6万元/平方米以上的中高端房源成交222套,环比减少29.7%

沪六条或将打压中高端房源

从改善产品成交空间分布来看,浦东处于绝对领先位置。这和其区域特性有关,浦东有陆家嘴金融区,张江高科技园区等聚集高收入人群。shzyshange44

尽管当前轨道交通相当便捷,但从居住习惯来讲,选择浦东更为合理,因此近几年浦东一直是这些客群重点关注区域区域,并且改善产品也日趋增多。不过随着上海二手房房价的走高,在中心区置业成本也与日俱增,改善力量外溢的迹象比较明显。比如2015年年初外环置换客比例在5成左右,到了年底这一比重上升到6成,到今年10月这一比重进一步提升至7成。而外环区域在大众的固有观念是刚需买家的聚集区。

此外,成交前十的改善产品(单价6万元/平方米以上)成交排名中,前三个项目均处于外郊环间。虽然“沪六条”更多强调严格执行“3.25政策”因此带来新增压力不如其他城市,但是随着调控深入,一些举措挤压中高端产品市场空间。

沪六条效应持续散发,市场有望更加规范

首先,供应或出现青黄不接现象。“沪六条”要求“对上市上海二手房房源定价不合理的,坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管,不得擅自提价。”一方面基于预售证审核制度强化,入市时间周期被拉长。另一方面,去年一些地王项目四季度会陆续入市,但是基于成本不愿轻易放低“身段”销售,故短期中高端项目供应或断档。

其次,信贷趋紧。当前一套改善住房主流价位段在500-1000万,这对买家资金调配能力提出更高要求。信贷趋紧后,杜绝违规操作的可能性,而现在买房对贷款的依赖度又相当高。在这种背景下,买家不得不重新考虑自己购房真实目的,并且客观衡量自己的承受力,抑制冲动购房或投资投机行为。shangeshgh

再次,人 民币贬 值压力,促使投资资金外流。一二线城市限 购限 贷出现高压,资金寻求新的出路,当前人 民币贬 值是催化剂。换而言之,以人 民币计价的资产会有一定程度贬值。近期也有报道,最近在港置业的客户出现大幅增涨。李嘉诚近期接连抛售内地物业套现,也给市场一定风险提示。因此不排除高净值客群抽调部分资金转向海外市场。

近期,去年一些高价地项目均有入市的可能,而这些项目往往成为“风向标”,一旦没有达到市场预期销售效果或者达到市场预期的价格,不排除市场心态彻底扭转,从而对上海二手房交易的行为进一步压制。

发表时间:2016-11-10 14:47:05
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