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上海调控新政后被限贷了,该肿办?

发表时间:2016-12-01 10:11:03 点击:1348 回复:0

miliaan

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之前上海在10月份出台了楼市调控政策,被称为“沪六条”。而在11月28日又对楼市政策进行了加持,出台了住房信贷政策。
如今买房是越加的难了,在新政之后,很多上海改善型住房需求人士都被挡在了买房门外,很多买房人也处在尴尬位置,房子买了,贷款办不了了!yuqiancyh
所以,今天就要为这些“烦恼”人群解决一下现实问题:新政后被限贷了,合同无法履行,该怎么办呢?
限购政策属于“不可抗力”的情形,而贷款成数的变动,更偏向于被认定为“情势变更”。
限贷问题之高院意见
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。
一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能履行合同,房屋买受人也可以通过其他途径筹借资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张接触合同的,可以允许。
限贷问题的具体处理意见
明确约定以贷款付款的,如确实纯粹因“限贷令”导致无法取代贷款的。
一、对在上海一手放进行交易的,可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责;
二、对购买上海二手房的,则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错,符合以下要件的,可向当事人释明由其提出请求,判决适当减少合同解除的违约金:
1)、合同签订在政策发布前;
2)、买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款,而不是可归责于买受人的其他原因,比如个人信用记录等;
3)、最后一项导致受到政策额制约的贷款、过户时间在系争合同(包括定金协议)签订之前;
4)、买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为;
5)、买受人在政策发布后及时告知出卖人(以三日为宜),并要求解除合同。
符合上述全部五个条件的,方可调整违约责任,具体调整尺度可以个案掌握,鉴于上海二手房买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%,建议一般情况下以一半为宜,但并不免除当事人迟延履行的违约责任,定金合同按照定金罚则处理;
对于买受人主观存在过错,如不积极告知贷款情况,未及时提出解除合同,拖延履行合同,后又提出解除合同的,应按照合同违约责任处理。
合同签订在政策发布后的,买受人应按照合同承担违约责任。


发表时间:2016-12-01 10:11:03
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