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修条轻轨,差点毁灭一个商圈?没有搞错吧!

来源:公众号【海外眼】

澳大利亚昆士兰州有一个非常著名的度假胜地——黄金海岸“冲浪者天堂”(Surfers Paradise),它拥有长达75公里的海滩,据说是全世界最长的沙滩海岸。

在这里,城市和海滩生活方式完美地融合在一起,明媚的阳光,连绵的白色沙滩,湛蓝透明的海水。

每年11月-2月,南半球的夏天,络绎不绝的游客前来这里享受度假生活,除此之外,当然还少不了购物中心、名牌一条街,沿街商户当然是跟着赚的盆满钵满,每天都好充实。

为了升级旅游经济,吸引更多游客前来这里,当地政府决定改造“冲浪者天堂”的交通基础设施,于是开始动工建设轻轨升级项目,而且这个项目真的是下了血本,据说耗资12亿澳元!

然而,令人没有料到的是,这却为冲浪者天堂带来致命的打击。

为什么这么说?

所在城市曾建设过地铁的朋友可以想象,封路、上围档,交通堵塞,客流减少……据数据显示,2012年轻轨工程正式开始动工,截止2014年短短2年间,在施工的影响下,13%的沿街商铺营业收入急剧下滑。

换句说,施工严重影响了商圈的客流量!

门店没有营业收入,就相当于断了源头活水,无法保证日常的正常运转,最终导致现金流断裂,一大批店铺被迫关店。

由此可见,就算有着地理位置的优势,地段再好,依旧存在着破产危机的投资风险。

无奈,为了生存下去,很多原来冲浪者天堂(Surfers Paradise)的店铺业主只好搬去距离Surfers Paradise不远的Board Beach一个叫Pacific Fair的购物中心继续经营自己的品牌。

如今Broad Beach发展已逐渐超过冲浪者天堂,成为新的购物天堂了。Pacific Fair的人流也已慢慢取代了曾经的冲浪者天堂的繁华程度。

直到2016年7月,黄金海岸轻轨终于顺利通车。在这一里程碑式的日子里,不仅在附近上班通勤的居民感到开心,冲浪者天堂的商家业主也大大松了一口气。

有一位餐馆老板表示,轻轨修完的那一天,他差点哭出来了,因为他的生意终于可以正常运转了。“修路改变了整条街,影响到我们所有人,我亲眼看到隔壁关门大吉。现在,一切终于可以恢复原状了。”

这件事的本质,其实体现出现金流对于经营商业的重要性。

可以说,现金流好比人身体的血液,血液枯竭了,或者血管栓塞了,人都会危及生命。

作为企业来说,现金只有流动起来,才能产生效益,才能推动公司的发展。不论投资商铺,还是投资地产,亦或投资创业项目,都难逃现金流带来的风险。

再举个举子,同是主营家电的企业,对比一下国美、苏宁和京东,你就会知道现金流对生意有多重要。

家电的利润并不大,国美、苏宁的卖家常常不挣钱,或者只赚点辛苦钱,为什么他们还要开那么多店,还要搞促销、低价甩卖?

答案是,现在不挣钱、少挣钱没关系,目的就是获取现金流。

道理很简单,早期可以拖欠货款。国美、苏宁假设一年100亿营收,延迟三个月还款,手里就是25亿的现金流;延迟六个月还款,手里就是50亿。

假设疯狂开店扩大现金流,一年200亿营收了,延迟三个月还款,手里就是50亿,延迟六个月,就是100亿,国美、苏宁拿这些钱会存银行吗?

在2007年以前,中国经济发展最快、房地产疯狂涨价的年代,有这么多钱怎么会不搞地产、不进行资本运作?拿块地盖个楼,几年后房价涨几倍,你说赚多少钱!

何况国美、苏宁们通过房地产和资本运作挣钱了,银行们反而会求着他们贷款,他们拿着银行的廉价资金,就可以赚更多的钱!

所以,这种家电连锁模式只是获取现金流的手段,就算挣的是小钱、甚至是赔点也没关系,在别的地方可以挣到更多的利润,前提是:现金流一定要充足。

但是后来,越来越多的家电厂商要求先付款后发货,或者最多一个星期,半个月就付款,从那时候起,国美、苏宁的现金流大减。原来可以占压厂商三个月甚至半年的资金,现在只能占用半个月了,手里的现金也缩水了数倍!

随着这几年银行贷款吃紧,国美、苏宁就会越来越缺钱,形势也开始越来越严峻了……

国美苏宁开店的数量也足够多了,随着整体商业地产的衰落,店铺租金上升、利润下滑……过去连锁店走量好歹还能挣个小钱,现在京东发展起来了后,面对电商的冲击,国美苏宁肯定是赔钱的。

因为过去那种疯狂占压现金、疯狂开店扩大现金流、再拿现金流进行资本运作的经营模式已经不能继续下去了。一年年下去,越赔越多,但烫手的山药还不好甩,关个店相当于割块肉!

总之,现金流紧张了,日子就捉襟见肘了。

反过来说,只要有现金流,亏损一些也没关系。

京东就是最好的例子。

很多人觉得京东的股价估值有问题,年年亏损,怎么股价还那么高?其实,只要京东的现金流不断扩大,一年赔点钱并不算什么,他完全可以靠现金流长期支撑。

现在我们就来分析一下。

假设京东今年360亿营收,亏20亿,延期还款一个月,那么京东到年底手里的钱反而多出10亿(30亿应付账款,减20亿亏损)。

大家可以看一下京东财报,它是个营收高速增长的企业。假如按50%的营收增长,明年京东营收为540亿,即使又亏20亿,那么年底手里只会减少5亿(45亿应付账款,减20亿亏损,再付掉去年留下的30亿应付账款)。

所以只要京东的营收越来越多,亏损不是大幅增加的话,京东手里的钱足够使用很多年。

这就解开了人们的迷惑——为什么京东一直在亏钱,还能持续干下去……

所以,京东、苏宁、国美的战争,表面上看是市场份额之战、利润之战,但从财务角度来说,是现金流之战!

同样道理,电商的老祖宗——美国的亚马逊也是过去二十年一直亏损,但市值却一直那么高。所以亏损并不代表企业没有前景,真正重要的还是未来发展收益。

未来你服务的能力越强大、价值越大,能吸引的人就越多,流经你这里的现金流就会越多。这其实就是投资的秘密!

再来看看共享单车的赚钱逻辑吧:

一辆单车押金是200元,但其成本价却不到100元,也就是说每辆单车可以锁定100元。其实投放的每辆单车,都类似于一个储蓄所。

算一笔账,如果一个共享单车平台有1000万个用户,每人押金200元,用户每次退回押金的平均周期是6个月,那么这个平台就可以保障半年时间里始终有多达20亿的现金储备。这么多钱不去投资真是可惜了,如果年化率是5%,那么一年下来这个平台至少可以多赚1个亿。

而消费者使用单车每次最多几块钱,你以为共享单车会指望这部分钱去赚钱吗?

可能有人会问,企业的目标不是应该追求利润最大化吗?那么,企业追求利润难道不比现金流更重要吗?两者到底哪个更重要?

从财务决策分析的角度看,现金流对应的是风险指标,利润对应的则是收益指标。所以当你问利润和现金流哪个更重要时,你问的其实是,对于一个企业来说,追求收益和控制风险哪个更重要?

要回答这个问题,同一家企业在不同发展阶段关注的侧重点肯定是不同的,无所谓哪个更重要。收益和风险永远是矛盾的,高收益永远随着高风险。

如果是一个竞争加剧、随时面临被替代威胁的行业,行业内的公司更重要的是要活下来,这时要格外关注现金流。(大部分中小企业)

而对于一些寡头垄断行业,公司的风险都在相对可控的范围内,首先关注的当然是收益和利润。

同一个企业的不同时期,对利润和现金流的重视情况也会发生变化。经济形势不好的时候,很多企业会特别关注现金流,而经济形势好转之后,他们则会格外关注利润。

换句话说,现金流是企业的生命,利润则是企业存在的意义。

那么对于一个房产投资者来说,现金流意味着什么呢?

投资房产主要看两个回报,一是短期现金流回报,二是长期资本增值回报。

一般来说,这两者负相关,也就是此消彼长的关系。

增值回报率高的房产一般都租金收益偏低,现金流表现不理想,也就是负现金流——想想那些位于潜力区域、价值洼地的房产,一般人烟稀少,可能短期难以出租,但是过个三五年区域配套发展起来了,房子很可能会升值;

反过来,正规金流、在成熟商圈、黄金地段的房子,一房难求,容易出租,每月可以收到稳定的租金,但同样情况下,资本增值则可能不如前者。

那么首次投资者该选择正现金流房产还是负现金流性房产呢?

这首先要量力而为,评估自已投资能力的真实水平,也就是有多少可支配收入。

-如果没有多余的闲钱,最好考虑正现金流的房产,风险也更小一些。

-如果有闲钱,足以支付持有成本和租金收入之间的差额,就可以购买负现金流的房产,并且进一步进行投资组合的构建。

其次,应结合自身实际情况,考虑年龄和职业是否有长期保障?如果人在海外,还要考虑税收对现金流的影响。

-若是退休养老人群,预期收入可能会下降,那么应更倾向于选择正现金流房产。

-若是中青年、中高收入人群,选择负现金流房产,一方面可以进行合理避税,另一方面可以享受较高的房产增值。

结语

《富爸爸·穷爸爸》的作者罗伯特·清崎很早就强调:不要成为金钱的奴隶,而是要成为金钱的主人。

中国人对于房产一直有偏爱,有种观念:房越多越有钱!是的,对于多套房产的拥有者,他们可能坐拥几千万甚至上亿的房子,但这不一定就等于拥有了真正的财富,它们很可能是负债!

而它们的区别就在于:资产可以随时变现产生正向的现金流;而负债,则在不停地吸走你的现金流,致使拥有这些“负资产”的人不得不终日奔波。

因此,投资者在选择房产时,在考虑坐等房产增值的同时,还要兼顾租金以及收入的累积。最终投资者实现的目标,并非拥有多少套房产,而是通过不断的正向现金流积累,扩大资本规模,实现财富自由——也就是“不必为钱而工作”:用财产性收入保证不工作的时候也有净现金流入。

李嘉诚曾经说过,“我对债务从来是如履薄冰。”这也可以解释他为何抛售内地物业,投资欧洲基建项目——这些可以带来细水长流的稳定收入,无论未来经济好与坏,基建项目都不会受到大的影响,水、电这些都是生活必需品。

其实,只有在手持大量的现金流的情况下,才能让他在做决策时不受限制。他在抛售内地资产的同时,也一直在收购海外的资产。

对于投资者来讲,投资的比例一定要把握好。有一定的资产负债率其实是有好处的,但是比例最高不能超过50%。一旦负债比例过高,就会很容易出现现金流不足的问题,从而导致资金链断裂,后果就不堪设想了。

本文由公众号海外眼发布,了解更多海外趣闻请关注海外眼!

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