在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场 是一个什么样的市场 ,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.（这现象如何？）
有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现（结论？虚的没了，要玩真的！）.
万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗（刚需如何定义！）?
为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国 证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.（虚幻的财富没了）
深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.（刚需真的来了？要不要？）
我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资 客们送来的钱.（疯狂投资客，总有最后一批要付出代价？）
错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.（需要灵活性，不是死扛）
我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼（跟投资客一样，风险意识薄弱）,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.（识时务）
泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.（在说投资客？和嘴硬的KFS如LC？）
这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.（地价要挟？风险如何降低？）
现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗 ,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.（长远规划）
我抓的第二件事是近期的调整策略.
我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?（问自己的分公司，也同样可以当作问其他的KFS）本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰（降价决心绝不变，该法律做的事，就应该扔给法律，不然要法何用？）,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.（进一步灌输，降价要快，别墅7000也能卖！）
为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确（ZF政策明确，我们就得快速响应）,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦（经过热炒，没经过猛跌的人是不会明白）,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步（早起的鸟！）,北京 公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.（啥叫策略？！WK不傻，赢在先，杀在后！）
以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现（决心之大！源自真正的进取！）,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方go-vern-ment需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了（对地方ZF也做了细致分析）, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地go-vern-ment在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块（非常了解土鳖+地方ZF的勾当）,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售 .这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.（其实一切才刚刚开始）
我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.（这现象如何？）
有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现（结论？虚的没了，要玩真的！）.
万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗（刚需如何定义！）?
为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而
深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.（刚需真的来了？要不要？）
我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的
错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.（需要灵活性，不是死扛）
我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼（跟投资客一样，风险意识薄弱）,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.（识时务）
泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.（在说投资客？和嘴硬的KFS如LC？）
这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.（地价要挟？风险如何降低？）
现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,
我抓的第二件事是近期的调整策略.
我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?（问自己的分公司，也同样可以当作问其他的KFS）本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰（降价决心绝不变，该法律做的事，就应该扔给法律，不然要法何用？）,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.（进一步灌输，降价要快，别墅7000也能卖！）
为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确（ZF政策明确，我们就得快速响应）,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦（经过热炒，没经过猛跌的人是不会明白）,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步（早起的鸟！）,
以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现（决心之大！源自真正的进取！）,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方go-vern-ment需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了（对地方ZF也做了细致分析）, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地go-vern-ment在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块（非常了解土鳖+地方ZF的勾当）,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速
- 2008-09-08 14:36:27
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楼主(1) gllion
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自己先顶下 头名
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2008-09-08 14:36:58
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扑(2) 匿名人士599174
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事实如此，这个内部文件已经说明了一切
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2008-09-08 14:38:36
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猫(4) 真的很无聊啊【情感の梦开始的地方】
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万科通常不按套路出牌....
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2008-09-08 18:03:08
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扑(5) 你脱我就脱
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这么好的东西，居然没有人顶，真可惜了。
顶！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！ -
2008-09-08 19:41:40
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楼主(6) gllion
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是啊，这么好的东西没有人顶啊
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2008-09-08 19:46:00
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楼主(7) gllion
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谁借给我几个MP 我顶置下
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2008-09-08 19:46:26
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猫(8) 匿名人士703137
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这么好的文章，不顶对不住自己
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2008-09-08 19:54:14
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扑(9) 匿名人士703137
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不会吧，这么快就沉了？
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2008-09-08 19:56:32
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楼主(10) gllion
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不要沉
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2008-09-08 20:00:34
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扑(11) 等妖的爱爱
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不要沉
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2008-09-08 20:20:25
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猫(12) 匿名人士641879
-
不要沉
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2008-09-08 20:44:06
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扑(13) 粗焊条
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万科不是一般的垃圾。
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2008-09-08 21:08:36
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猫(14) 匿名人士741028
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楼上说的有道理，不过万科的眼光还是不可否认的。
如果还能涨 万科不会这么卖的 -
2008-09-08 21:18:43
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扑(15) qqwqy
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泡沫大家都不愿承认
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2008-09-08 21:32:51
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楼主(16) gllion
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半天了怎么就这么点点击量，难道大家都觉得房价低？
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2008-09-08 21:35:17
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扑(17) 孤独三年【丐帮小叫花子】
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kanbudong !
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2008-09-08 21:52:42
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猫(18) 梦意迷离
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Mark
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2008-09-08 21:52:59
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扑(19) wysysyysyy
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死去
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2008-09-08 21:59:34
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猫(22) tangpao
-
顶
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2008-09-08 22:29:53
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扑(23) 骂人专用账号
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靠，21楼真的假的
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2008-09-08 22:31:32
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猫(24) SM604
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希望是真的！
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2008-09-08 22:52:53
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扑(25) 与猫浪漫
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留下
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2008-09-08 23:09:51
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猫(26) 咸味の冰淇淋
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21L 是代笔
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2008-09-08 23:38:31
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扑(27) alleluja
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我现在就住在武汉万科城市花园，万科的房子和物业真是好的没话说。我没见过抱怨的业主！
所以万科一定不能倒，也一定不会倒，支持万科！ -
2008-09-08 23:43:14
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猫(28) 花生爷最摇
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支持万科降价
炒楼死全家 ！ -
2008-09-08 23:48:50
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扑(29) qw88508850
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降价吧，北京啥时候均价8000我就能买房子了
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2008-09-08 23:53:43
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猫(30) tarick
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真的？
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2008-09-09 00:34:09
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扑(31) 匿名人士978710
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路过
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2008-09-09 02:27:50
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楼主(32) gllion
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21楼的肯定是炒房子的，现在被套了吧。哈哈
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2008-09-09 08:40:21
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扑(33) 匿名人士783729
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21楼的肯定是炒房的，全国人民BS你，亏死你，亏的你倾家荡产。
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2008-09-09 08:42:54
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猫(34) pengtong7
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大连均价 1万,市内的,那些6000---8000都是离地很远的.
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2008-09-09 10:30:04
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扑(35) cottomop
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支持万科降价!
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2008-09-09 10:33:57
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猫(36) 大胡子阿里
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据万科的官方表态，该纪要为伪造，但是我相信该纪要的真实性。
焦点一？？
“讲话”到底是真是假?
“讲话”刚在网上出现，就已经有人对其真实性进行了质疑。
合富辉煌市场研究部经理林毓群说，他昨日早上一上班就有朋友将这篇“讲话”发给他看。他认为，“讲话”语气偏激，不像万科高层所说。据他了解，如果是万科举行的大型会议，作为上市公司，会将会议通知发到上市公司的会议公告中。就算是地区性的会议，作为有全国布局的万科公司，高层不可能对一个地区的市场有那么详细的了解，包括具体的低价以及周边开发项目的定价等。
焦点二？？
观点或无理，但论证有根据
1.东莞万科没有必要再降价
乍一看，“松山湖讲话”从头到尾印证了许多实例和数据，对东莞市场分析得头头是道。但业内人士仍有质疑之声。
东莞搜房网的杨大伟说，“讲话”中的“再降价说”不可能会发生在东莞。从目前万科在东莞的一些项目的销售情况看，万科在东莞的项目基本不存在降价空间。
他说，开发商要降价只有两个问题，要不就是销售出现压力，要不就是有大量存货在手。从他所了解的情况看，万科目前在东莞的销售不存在这些问题。从东莞房地产官方公共信息网披露的数据看，万科近期开盘的大朗金域蓝湾400套已全部售罄，万科运河东1号项目目前也只剩下青藤公寓和兰蔻公寓，而万科高尔夫项目也只剩下1-2栋的产品量。
2.数据多半真实
据记者调查，“讲话”提及的不少数据，是真实的。例如，“讲话”提到松山湖1号的销售情况:2006年10月一期开盘，18000元/平方米的起价，一抢而空；2007年8月二期开盘，均价超过了30000元/平方米，售出了80%；近期开盘的三期，折后均价15000元/平方米，无人问津。这些都是事实。
另外，近期有部分二期业主在“闹事”；松山湖另一项目长城世家高层在2006年买入的土地价格是4000元/平方米，而两月前开始卖房是8000元/平方米。记者查阅相关资料后发现，这些数据也基本属实。
■“讲话”观点摘录
“万科从泡沫中挣了70亿元”
□猛料
“过去两年楼市存在泡沫，万科两年中多挣了60亿-70亿元”
楼市泡沫的原因:开发商资本膨胀和银行超额放贷。
证据:万科去年的最高市值超过3000亿元人民币，目前已不到700亿元。金融资金的超额投放以深圳为例，深圳银行系统在2006—2007年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿元，而正常年份的房屋销售额约1000亿元。
□猛料
“万科还要坚持降价策略”
理由:调控措施还在陆续出台，国家调控的决心和态度非常明确。
证据:1.市场在纠错中回归理性，开发商的思维也必须回归，万科要以正常的市场思维去经营和盈利。
2.万科北京公司暂不大幅降价旨在先稳住其他企业，半月后则开始大降价，并大批出货不给其他企业组织应对的机会。
3.结合松山湖万科住宅产业化项目，万科下一步将加快大件组合。在工期缩短到半年之内后，各种成本将下降30%以上，即使降价仍有利润空间。
□猛料
“万科要快速回笼资金，再低价购入土地”
理由:地方go-vern-ment几个月内还难以明白，已经没有多少人有钱买地了。
措施:以最快的速度将尚有利润，甚至没有利润，亏损的销售尽快实现，快速降低存货和消化现有土地。回笼资金后可以大量低价买入土地，并结合住宅产业化的实现计划，快速推出大量比现在市场价格低很多的房子。 -
2008-09-09 11:33:25
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扑(37) taoshuheng
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值得一顶
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2008-09-09 12:11:23
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猫(38) TNT_ty
-
房地产的暴利·····
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2008-09-09 13:18:35
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扑(39) 郑智10
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jihao
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2008-09-09 13:52:58
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楼主(40) gllion
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37楼的朋友分析的好
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2008-09-09 16:34:53
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扑(41) 匿名人士197642
-
顶，好贴
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2008-09-09 20:32:12
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猫(42) 第七个理由
-
支持一下！
-
2008-09-10 13:19:07
